每 18 年一次的周期，难道都只是巧合，都只是封建迷信吗？每一次的时间点都一样，你真的可以不信吗？而其实更多的，不是你不信，而是每一次，大家都把 18 年前的事给忘了！

1972 年的美国大萧条，很多人说是因为石油危机，让美国的经济崩盘的！但如果你抽丝剥茧你就会发现，其实在更早之前，美国的楼市已经崩盘了！然后 18 年之后，也就是 1990 年！很多人说是因为苏联解体，美国没了竞争对手，所以大家都不工作了，然后才经济崩盘的！但你再看细一点，其实也是在更早之前，美国的楼市也已经崩盘了！

然后又过了 18 年，就是 2008 年金融危机嘛！很多人又说是因为雷曼兄弟破产，美国的经济才崩盘的！但其实也一样，雷曼兄弟破产他只是一个果，不是因！真正的原因，其实又是因为当时的美国人还不起房贷，楼市已经崩盘而造成的！也就是说，每一次多米诺骨牌倒下来的第一张牌，都是因为楼市先崩盘，这才是引爆经济崩盘的导火线！

那么不知不觉，08 年到现在，准备又到了第 18 年了！到明年 2026 的时候，这 18 年一次的周期，又会再来一次！那 18 年前的惨痛，你还记得吗？18 年前，你后悔没有在底部抄底身边贱卖的资产，这一次你还会后悔吗？

如果你觉得我在危言耸听，那为什么你还要看？既然你看了，你就要意识到现在已经出现了一个比 08 年更可怕的数字，在美国诞生了！你就要接受这个数字，并且做好一切的准备！因为如果你到现在还没有财商，毫不夸张的讲！你将会失去你的家园，失去你这么多年努力奋斗的所有一切！

就是你会发现，现在全世界安静的非常可怕，完全没有人意识到，现在美国商业地产，也就是办公楼、门店那些的贷款违约率！它不再是 5%，更不是 8%！而是已经到了 11.8%！你会发现，08 年之后，这条红色的线最高也才暴涨到 12 年的 11%，而现在 2025，这已经暴涨到了接近 11.8%！

为什么？这就引来一个更恐怖的数字，就是美国办公室的空置率，已经暴涨到 20.7%！像旧金山跟纽约这些大城市，他们的 CBD 办公室，更是直接空了 40%！这又是为什么？自从 20 年疫情之后，美国就玩起了远程办公！做生意的人发现，原来很多会议都不需要一个场地来开的，很多的工作都不需要大家挤在一起才完成的！那我还租那么多，那么贵的办公室做什么？

还有你可以说，是 AI 的出现取代了很多人的饭碗，又或者你可以说，美国就业数据越来越差，失业的人越来越多！所以就不需要那么多办公室！也就是说，这不仅是因为经济不好，所以租不起，而是永久性的，不再需要办公室了！

但不管原因是什么，都不重要了！重要的是这个空置率的数据，当这些办公室没有人租的时候，那房东拿什么钱去还贷款呢？没租金，就等于断了他们的现金流！就算他们很幸运的租出去了，现在的租金已经崩盘了！因为我们都知道嘛，租金是贵是便宜，都是市场供需来决定的！如果大家都抢着租，那你办公室的租金是不是越贵？如果像现在这样，大家送也不一定要的时候，那就要不断的贱租！

你一个贱租，两个也贱租，那到最后就算你租金已经很便宜了，也都还是租不出去！因为大家都觉得，我现在租了你的办公室之后！下一个房东还会更便宜！

所以你去思考一下，这些房东他们要还贷款的钱，是一分钱都少不了！但是他们收回来的租金，却可能少了一半！你平时收租 100 万，然后要还 100 万的贷款！还个 5 年 10 年，你把贷款还清之后，所有你收到的租金，都是你的！但是现在 100 万的租金，你也只能收 50 万回来，而你要还给银行的钱，依然是 100 万！而且这 50 万都不一定有人租！也就是说，你每天一睁开眼，你都要亏钱！

你可以做什么？第一，就是拿自己的老本出来，咬牙去还钱！第二就是让银行宽容一下，让你慢慢的去还！最后一条路，就是把钥匙扔给银行，说这房子我不要了，你要就拿去吧！简单来说，就是不还钱，赖账！也就是现在越来越多人选择，让违约率不断暴涨的原因！

而一旦银行借出去的钱都收不回来，会怎么样？他是会倒闭的！这就是历史不断重复，不断发生，不可逆转，经济骨牌倒塌的开始！

但问题来了，这违约率这么高，已经不是一天两天的事了，就是我们再看一次，违约率是从 23 年开始暴涨的！到现在也还看不见崩盘啊！这就是 18 年周期的可怕之处，不是不报，只是时候未到！违约率高，这只是告诉我们，炸弹已经准备好！但要点燃这颗炸弹，却必须要等到 2026！

为什么？因为美联储准备要停止缩表了！什么意思呢？停止缩表，也就是他不再从市场上抽水了，这不是好事吗？各位！每一次，我们都知道他们在说谎，他们也知道自己在说谎，他们也知道我们知道他们在说谎，我们也知道，他们知道，我们知道他们说谎，但是他们依然在说谎！而有的人明明知道他们在说谎，却选择相信他们说谎的谎！这就是愚蠢！

首先美国的商业地产，无论是价格还是租金，都已经崩盘了，这已经是事实！摩根大通说嘛，美国办公楼的价格已经跌了整整三年，一栋三年前值 100 万美元的写字楼，现在可能只值 60 万，这还没完，他们预测未来两年，这价格还要跌个 40%！

最重要的是，美国在 20 年的时候，你借钱买个办公室，利息才 2-3%！现在的利息，已经到 6-7%！也就是说，你买个办公室回来，价格跌了，你卖又卖不出去！租金也跌了，你出租又租不到一个好的价钱！而且银行的利息，还变贵了！

那问题就来了，为什么美国到现在，还没有发生金融危机呢？就是因为这些房东，他们借钱的利率是固定的！什么意思呢？比如说你在 20 年，买了一栋商业大楼！当时银行就会跟你签一份利息锁死的合约，就是你每年要给我还 2% 的利息，我借给你 5 年！这 5 年里面，不管外面天崩地裂，利息就算涨到 10%，甚至 20%，都跟你无关！你每个月，永远就只按 2% 的利息还钱给我！这就是固定利率！

也就是说，这些在 20 年疫情买办公室的房东，他们还钱的成本，其实早就在签约的那一刻，被冻结了！那么在 20 年 - 21 年疫情的时候，发生了什么事呢？美联储当时为了救疫情的经济，直接把利息降到接近于 0%！而且疯狂的印钱！市场上的钱多到要淹没，让当时的办公室价格暴涨，无数人都抢着用 2-3% 这种，接近于白送的利息，签下了大量 5-7 年的贷款！

所以就算现在，房价跌了 40%，就算现在租金对半腰斩，但没关系，他们咬牙撑一下，勉强还是可以还那 2-3% 的利息！就算现在市场新贷款的利息，涨到 6-7%，也跟他们无关，因为他们跟银行的合约，就锁死在 2-3% 的利息！

再简单来说，就是因为他们锁死的利息这么低，所以他们的防守能力就很强！就像打了麻药一样，就算他们被套牢了，只要他们不卖，继续还钱，熬过这段时间的低迷，就可以东山再起！

但是问题就来了，所有的麻药都有要过期的时间！办公楼跟我们普通人住的房子不一样，我们的房贷可以拖着 30 年去还！但是办公楼的期限是很短的，就 5 到 10 年！大部分都是 5 年！也就是说，在 20 年 - 21 年他们签下的固定利息，就会在 2025-2027 集中的到期！大部分更是在 2026 年到期！

所以前面的数字其实还好，因为接下来的这个数字，比前面所有的数字更可怕！无论是摩根士丹利，还是标普，他们都指出了一个数字，未来两年，将会有至少 1.5 万亿美元的商业地产债务到期！

到期意味着什么呢？你在 21 年借了 100 万，这 5 年里面，你都只是还 2-3% 利息！所以你就可以还得起！但是 5 年之后，你要还的就不仅是利息了，还有银行借给你的 100 万！那你的 100 万怎么来？你现在那栋办公楼价格都崩了，你卖又卖不出去！

所以大部分的情况，买办公楼的房东，5 年之后都不会真的有 100 万现金还给银行的！他们的做法，就是再融资！简单来说，就是再问另外一家银行，借 100 万的新债，去还掉之前欠下的 100 万旧债！

而这就是为什么，18 年这个噩梦周期，将会在 2026 年开始的原因！刚才说了，现在的利息已经不再是 20 年 21 年的 2-3% 了！而是翻了一倍，到 6-7%！甚至更高！而且你的那栋办公楼，价格已经腰斩了！以前他值 100 万，银行就借 100 万给你！现在它只值 60 万，那银行可能只愿意借 40-50 万给你！

也就是说，你不但要面临利息翻倍，你还可能只借到 40-50 万，这样你就还不起 100 万！那么你可以思考一下，现在 25 年贷款集中到期才刚开始，违约也就是不还钱的房东，已经比 08 年的时候高了，违约率已经接近 12% 了！

那么明年 2026 呢？当成千上万的房东，都选择把钥匙扔给银行的时候，银行就会从一个放贷的，变成了全美国最大的二手楼回收商，还有最倒霉的房东！这些办公楼和商铺，本来就是因为没人租才违约的，你也不能卖！因为你大量的卖，就更没有人接盘！价格就更崩！

但是这栋楼，却要让你一直花钱，你要付物业费，维修，房产税，一样都不能少！每一天都在悄无声息地，给你银行亏钱！

所以你会发现，现在美国的银行，已经在做这两件事！第一，不敢借钱！以前你去银行贷款买个车、装修个房子、扩张一家小店，银行都是笑眯眯地欢迎的！但现在，银行看到任何贷款申请，第一个反应都是觉得，你这个人会不会是下一个还不起钱的？所以银行为了不出错，他们就把借钱的门槛提高！然后市场就会缺钱！

还有呢？就是疯狂地追债！银行自己缺钱了，它会翻开账本，给所有借过钱的人打电话、发邮件，让他们还钱！它们会想尽一切办法，把放出去的每一分钱，都尽快收回金库！

这就是为什么我们前几集影片都在说，美国现在陆陆续续都有银行倒闭，银行那些用来救急的钱，都已经被用完，美联储的隔夜逆回购，跟银行的存款准备金都已经见底和触碰到红线的原因！

然后呢？那些中小公司，平时就靠银行借钱来生存的，就要 byebye 了！一夜之间倒闭，他们和他们的员工，成为第一批失业的人！

所以你可以思考一下，平均 20% 的空置率，大城市 40% 的空置率，代表什么？一栋办公楼，他到底养活了多少人？扫地的，保安的，咖啡师，便利店，建筑工人，装修，设计，建材，全都没工作！

最后可能连公务员都失业，美国政府现在是不是在大裁员？为什么？因为商业地产价格崩了，是不是代表美国最重要的税收来源之一，也就是房产税也跟着崩了？那政府现在天天说没钱，也削减开支，那些不是紧急服务的工作，是不是就要被裁？

那这不仅是理论上的，现实就已经发生了！你可以看到现在美国最重要的，非农就业数据，现在已经崩盘了！失业率也不断的暴涨！而这就会像瘟疫一样扩散！失业就会没钱，没钱就不会花钱，不花钱那些做生意的就赚不到钱，赚不到钱就会倒闭！一家公司倒闭，100 人失业！形成恶性的循环！

那美国人失业，商业地产崩盘，银行倒闭关我什么事？我一不在美国打工，二没有存钱在美国，三没有买美国的办公楼！如果你也是这么想，这就可以证明了人类，真的会把每一次，18 年前发生的事，忘记的一清二楚！

08 年金融危机爆发前，无数人也是这么想的，他们觉得次贷危机，只是美国那些穷人炒房的事，跟自己一点关系都没有！结果呢？那些在东京、香港、首尔、柏林、台北的普通老百姓，他们其实没有做错任何事，他们甚至没有做过任何投资！但经济崩盘的时候，他们的老板，家人，朋友，手上的公司，股票，房子，全都要拿出去贱卖的贱卖！以至于很多兢兢业业的人，工作也跟着没了！

是不是这样的？然后呢？美联储印钱，钱全都进了华尔街的口袋！全世界物价暴涨，薪水十年不涨，房价却涨了几倍！是不是这样的？

那么问题来了，如果你当初手上有大量的现金，可以在当时疯狂抄底！你今天的身家地位，会不会完全不一样？所以真的跟你无关吗？当这些数据和情况，都是真实已经在发生的时候，真的距离你很遥远吗？

听到这里，你可能会觉得等一下，就是讲了半天，现在美联储不是已经在降息，还有停止缩表抽水了吗？那么明年利息降下去，这些房东借新债还旧债的成本，不就降低了吗？危机不就可以解决，或者延后了吗？

各位，重中之重来了！美联储降的，到底是什么利息呢？其实是银行跟银行之间，互相借钱的隔夜利息！你可以理解成借钱给你很短的时间，你要付的利息，就是几个月就要还钱的利息！但商业地产的房东们，他们借的不是隔夜钱，不是短期的钱！而是 5 年，7 年，10 年的长期救命钱！

决定这笔钱利息贵不贵的，除了美联储控制的利率，更重要的，是市场的供需！简单来说，就是市场上借钱的人多不多，越多人借钱，利息就越贵！还有市场上供应多不多，越多钱借出来，利息就越便宜嘛！

所以我们先看一下需求，现在借钱的人多不多！你可以看到这图有三条线，代表的都是商业地产贷款的需求变化！我们简单点，当红蓝黄这三条线往上走，就是大家对借钱搞办公楼的需求越大！往下走就是需求越少！

你会发现，23 年之后，也就是违约率开始往上走的时候，这三条线就不断的往上走，也就是说，市场上越来越多的人需要借钱！也因为这样，现在商业房地产的利息已经涨到刚才说的 6-7%！

刚才说了嘛，就是因为无数在 20-21 年借了钱，现在被套牢的房东，他们都集中准备要还钱了！所以他们就必须借更多的新债，去还之前旧债！这就造成了借钱的需求爆炸！

而 2026 年呢？更多的旧债要到期了，更多的房东需要借新债来还钱，所以我们是不是可以得出一个结论，借钱的需求会更大？那么利息是不是会比现在 6-7%，还要更贵？

然后我们看供应！现在市场上的钱多不多呢？刚才说了，银行自己都不够钱了，救命钱都用光了！那你觉得钱是变多呢，还是变少呢？

而这些都不是最可怕的！注意听了！美联储在这个要命的时刻，做了一个看似在救市的决定！他停止了缩表抽水！

缩表就等同于不断的在市场，把钱抽走！让市场的钱变少！那现在停止缩表，就是说停止让市场的钱变少嘛！那这是好事情啊！对的！本来是好事！

但是很少人知道一件事，就是美联储他是怎么缩表的？他是调整资产的配置！也就是，他准备把自己手上 2 万多亿的 MBS 全部换成美国的国债！

什么意思呢？很简单！现在美债没人买嘛，所以就崩盘了！他为了不让美债崩盘，所以就卖掉手上一个叫做 MBS 的资产，然后套现 2 万亿，去兜底接盘买美债！

也就是说，MBS 这个资产，将会被大量的在市场抛售！MBS 这资产，我们在前几集的影片都讲过，简单来说，就是银行借了钱给你买房，你每个月给银行还 7% 利息的房贷！然后银行把这房贷，打包成每个月有 5% 利息回报的理财产品，叫做 MBS，然后卖给投资者！

这样银行就可以把自己借出去的钱，都收了回来，而且还可以瞬间赚中间 2% 的利息！而美联储一直以来，都是 MBS 的接盘侠！每年都会拿个一万、几千亿美元，无条件的去接盘这些房地产的债务！

再直接点，银行把钱借出去之后，他就没有钱了！而美联储就会无条件去买 MBS，把钱给银行继续的去花！

那么现在问题就来了，美联储准备不再买这些 MBS！也就是说，美联储不但不再给钱银行去花了，而且他还要卖掉，跟银行和市场收回来之前给出去的钱！而且这笔钱还不少，是 2 万亿美元！

在国家大局面前，美联储要用这笔钱，去保住美债！然后放弃房贷的市场！这就是重点！

如果 2026 年，房贷因为到期，大家要借新债还旧债，所以借钱的需求不断的增加！但同时，房贷的资金却因为银行手上没钱，而且美联储还要抛售 MBS，让房贷资金的供应不断变少的时候！那利息会怎么样？

借钱的越来越多，钱却越来越少，银行是不是要收你更贵的利息？也就是说，现在 6-7% 的利息，已经比 20 年疫情的时候，翻了一倍！在 2026 年的时候，这利息非常大概率，将会再暴涨！

那么到时候，这些被套牢的房东，房子卖不出去，租也不出去，还钱又还不起！还得起又付不起利息！那他们会怎么样？

集中违约不还钱，就是唯一的出路！也就是说，美联储现在确实是降息了，但房贷的利息却反而涨了！美联储确实要停止缩表了，但他要抛售 MBS，来救美债！让房贷的钱变的更少！利息更高！

这反而是明年 2026，引爆商业房地产这颗炸弹的导火线！

所以巴菲特拿着天量的现金在等，大空头也在等，对于我们来说也是！如果崩盘的火车，快撞到我们，那我们一定是先离场！保护好自己的本金！